對投資(zi)(zi)人(ren)而(er)言(yan)，經常會(hui)面臨預(yu)算不(bu)(bu)(bu)足(zu)導(dao)致(zhi)投資(zi)(zi)回報率低于最初(chu)的(de)預(yu)期，進(jin)(jin)而(er)出現資(zi)(zi)不(bu)(bu)(bu)抵債的(de)窘(jiong)況。很(hen)多(duo)實(shi)例(li)表明，預(yu)算不(bu)(bu)(bu)足(zu)還(huan)會(hui)導(dao)致(zhi)建設期延長、工程質(zhi)量(liang)低下(xia)，所有這些都(dou)會(hui)進(jin)(jin)一(yi)步加劇不(bu)(bu)(bu)良資(zi)(zi)產(chan)的(de)生出，最終導(dao)致(zhi)財務困境(jing)。

      按照現(xian)時行業內(nei)的(de)(de)(de)常(chang)見做法，即設計(ji)完成前就開始動工(gong)，“成本超支”的(de)(de)(de)問題(ti)只是(shi)在施工(gong)過(guo)程(cheng)的(de)(de)(de)后期(qi)(qi)才會(hui)出現(xian)，而事(shi)實是(shi)，大部分成本已經投入到已興建的(de)(de)(de)工(gong)程(cheng)中。這種“后知后覺”通常(chang)會(hui)導致(zhi)室內(nei)空間的(de)(de)(de)匆忙再規劃再設計(ji)、工(gong)期(qi)(qi)延誤、精裝施工(gong)單位因缺少深化(hua)設計(ji)圖紙而被迫閑(xian)置、購買不(bu)(bu)合(he)格(ge)的(de)(de)(de)工(gong)程(cheng)材(cai)料，以(yi)及最重要(yao)的(de)(de)(de)是(shi)，以(yi)不(bu)(bu)可(ke)持續的(de)(de)(de)速度將工(gong)程(cheng)委托給不(bu)(bu)合(he)格(ge)的(de)(de)(de)承包商。硬(ying)件條件不(bu)(bu)佳不(bu)(bu)僅(jin)會(hui)影(ying)響客人(ren)的(de)(de)(de)入住體驗(yan)和酒店的(de)(de)(de)收(shou)入，還會(hui)將酒店的(de)(de)(de)能源賬(zhang)單和維護成本推高至不(bu)(bu)可(ke)持續的(de)(de)(de)水平(ping)。

      許多調查還揭(jie)示(shi)酒店(dian)規(gui)劃不足將會產生(sheng)另一(yi)個隱藏成本(ben)(ben)。通常情況下，最初(chu)的市(shi)場(chang)可(ke)行性調研與其(qi)收入(ru)組(zu)合建議，和實際功能布局設(she)計之間存在脫節。這里(li)有一(yi)個誤區，投資(zi)者認(ren)為可(ke)以通過(guo)縮小真正(zheng)創收區域（如會議室）的面積或(huo)功能來達到削減成本(ben)(ben)的目的，而其(qi)他非創收或(huo)低創收區域（如餐飲）又被過(guo)度設(she)計，如此一(yi)來運營成本(ben)(ben)只會隨即飆升，就像投資(zi)成本(ben)(ben)一(yi)樣(yang)。

      不得(de)不知道的知識點：

      在酒店(dian)總造(zao)價(jia)(jia)不(bu)變的(de)情況下(xia)，不(bu)同于每(mei)個房(fang)(fang)間(jian)的(de)成本（標準(zhun)客(ke)房(fang)(fang)模塊），每(mei)把鑰(yao)匙的(de)成本將(jiang)(jiang)取(qu)決于套房(fang)(fang)與客(ke)房(fang)(fang)的(de)比(bi)例。根據客(ke)房(fang)(fang)數量，餐飲和公區的(de)大小、地形(xing)、當地的(de)規(gui)章制度及土(tu)壤條(tiao)件等因素(su)的(de)影響，每(mei)間(jian)客(ke)房(fang)(fang)的(de)造(zao)價(jia)(jia)浮(fu)動(dong)最高(gao)可達30%。70%的(de)建造(zao)成本是投入到總建筑(zhu)面積內，因此概念設(she)計定稿后將(jiang)(jiang)無法再(zai)降低成本。

      那么有(you)人可(ke)能會問，為什么這么多(duo)(duo)酒店(dian)(dian)的(de)(de)(de)(de)(de)規劃和設(she)計(ji)都是基于一個(ge)簡單(dan)而(er)(er)錯誤的(de)(de)(de)(de)(de)原(yuan)則，即每把鑰匙的(de)(de)(de)(de)(de)成本，而(er)(er)這一原(yuan)則既(ji)沒(mei)(mei)有(you)得(de)到(dao)任(ren)何人的(de)(de)(de)(de)(de)認可(ke)，也沒(mei)(mei)有(you)得(de)到(dao)任(ren)何技術可(ke)行性研究的(de)(de)(de)(de)(de)證實？答案其實很簡單(dan)，如果酒店(dian)(dian)運(yun)營(ying)(ying)者足夠(gou)早的(de)(de)(de)(de)(de)介入，其技術服務團(tuan)隊就可(ke)以(yi)提醒業(ye)主(zhu)注意過度(du)建造(zao)的(de)(de)(de)(de)(de)風險(xian)。然(ran)而(er)(er)，運(yun)營(ying)(ying)者把太多(duo)(duo)的(de)(de)(de)(de)(de)注意力(li)放在GOP（毛利）上(shang)，而(er)(er)業(ye)主(zhu)則更多(duo)(duo)的(de)(de)(de)(de)(de)關注ROE（凈資(zi)產(chan)收(shou)益率），一家高檔的(de)(de)(de)(de)(de)特色餐廳可(ke)能會略微改(gai)善GOP和酒店(dian)(dian)品牌，但卻(que)會損害(hai)ROE。

      酒(jiu)店(dian)開發(fa)本(ben)質上是很復雜(za)的，需要(yao)扎實的專業知識(shi)，尤其(qi)是在(zai)規劃和開發(fa)的早期(qi)階段(duan)，缺乏這方(fang)面(mian)的知識(shi)肯定會走向成本(ben)超支(zhi)，最(zui)終導致項目(mu)的財務回報不(bu)佳。考(kao)慮到(dao)這一點，這里為尚在(zai)項目(mu)發(fa)展初期(qi)的酒(jiu)店(dian)投資者提供(gong)幾點建(jian)議，主要(yao)為了(le)達到(dao)四個目(mu)的：

      確認市場可(ke)行(xing)(xing)性調研報告中(zhong)設想的酒店方案的技術可(ke)行(xing)(xing)性，并(bing)確保(bao)其成本符合商業計劃ROI（投資回(hui)報率）目標。

      聘請合(he)適的(de)(de)顧問(wen)團隊參(can)與酒店的(de)(de)設計。

      主導概念設計階段(duan)的一(yi)切工作(zuo)，確保該酒店不僅在成本和創收(shou)區(qu)域滿足商業投資的所有目標，并(bing)且要以更(geng)好的客(ke)戶體驗和更(geng)高的RevPAR（平均客(ke)房收(shou)益）超過(guo)市場(chang)上的競爭對(dui)手(shou)。

      準備一份(fen)項(xiang)目(mu)執行計(ji)劃書(shu)作為(wei)成(cheng)本、時間表和質量(liang)的參考標準基線。

      酒店(dian)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)少則(ze)(ze)三年五載，多則(ze)(ze)長達數十(shi)年，長線投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)盈利與(yu)否必然涉及諸多因素影響，然而，其實(shi)從設計之(zhi)初就(jiu)(jiu)(jiu)已(yi)決定(ding)其未來的(de)“命運走勢”。因此，如果(guo)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)人以(yi)為地(di)理位置好、噱頭(tou)夠(gou)、后期宣傳再加把油，就(jiu)(jiu)(jiu)可以(yi)在項目(mu)建設期睜一(yi)只眼閉(bi)一(yi)只眼的(de)話，那么可能(neng)一(yi)個不(bu)小心，手上的(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)本就(jiu)(jiu)(jiu)容(rong)易變成炮(pao)灰了。